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Impuestos y legalidades para comprar y vender propiedades en Tailandia
Opciones de propiedad para compradores extranjeros de casas tailandesas
Si un extranjero desea comprar una casa (o una dúplex o casa adosada) que viene con tierras, hay dos opciones principales disponibles para adquirir la propiedad de la tierra.
- Una opción para los extranjeros que buscan adquirir tierras en Tailandia es establecer una compañía limitada tailandesa para tener el título de propiedad gratuita. Esta compañía estaría registrada a nombre de la compañía, y debe tener al menos dos accionistas tailandeses, generalmente proporcionados por el abogado que ayuda con la configuración. El comprador extranjero puede servir como director y accionista en la empresa.
Si bien se permiten múltiples accionistas o directores extranjeros, la propiedad extranjera debe permanecer por debajo del 49%. Para garantizar una estructura segura para los directores extranjeros, los abogados generalmente implementan varias medidas de protección. Estas medidas pueden incluir otorgar a los directores extranjeros autoridad exclusiva para tomar decisiones vinculantes para la Compañía y asignarles acciones preferenciadas que tengan significativamente más poder de voto que las acciones nominales en poder de los accionistas tailandeses. Además, cuando se forma la empresa, los accionistas tailandeses firman un formulario de transferencia de acciones abiertas, lo que permite su reemplazo cada vez que los directores extranjeros lo elijan.
Una vez establecida, la compañía puede ser dueño de la tierra, y los inversores pueden construir libremente sobre ella, vender o arrendar propiedades, y transferir sus derechos a los herederos.
Es importante tener en cuenta que la Compañía debe cumplir con los requisitos legales, como mantener registros financieros precisos, realizar reuniones de accionistas y presentar cuentas anuales. Un contador local confiable puede administrar estas responsabilidades por usted, que generalmente cobra alrededor de 20,000 THB por servicios de contabilidad anuales. Este acuerdo permite la inclusión de ciertos gastos relacionados con la propiedad en los registros financieros de la Compañía.
- Otra opción para los extranjeros es arrendar la tierra a través de un arrendamiento de 30 años. En lugar de establecer una compañía limitada tailandesa, un comprador extranjero puede asegurar un contrato de arrendamiento que les permita usar la tierra durante 30 años, con la posibilidad de renovar por dos períodos adicionales de 30 años, por un total de 90 años. El contrato de arrendamiento también puede incluir una disposición para que el comprador compre la propiedad en cualquier momento.
Es importante tener en cuenta que, si bien el comprador extranjero puede ser dueño directamente de la casa (el edificio), si la propiedad de la tierra está en manos de una compañía tailandesa, la casa generalmente se lleva a cabo dentro de la misma compañía. Este acuerdo a menudo se prefiere para la eficiencia fiscal y simplifica el proceso de reventa.
¿Cuáles son las opciones de propiedad para compradores extranjeros de condominios?
En Tailandia, los condominios difieren de los apartamentos estándar porque tienen una licencia de condominio específica. Esto permite a los inversores extranjeros comprar hasta el 49% del espacio de vida privada en un edificio de condominio de forma general. El 51% restante de las unidades puede ser propiedad de ciudadanos tailandeses, celebrados en una empresa tailandesa o alquiladas a extranjeros.
Por otro lado, los apartamentos regulares sin una licencia de condominio generalmente siguen una estructura de propiedad diferente, que puede involucrar un arrendamiento y/o acciones de 30 años en una compañía que posee la propiedad gratuita. Cuando los compradores reciben un contrato de arrendamiento y acciones de la compañía, a menudo se llama una "estructura de arrendamiento protegida", ya que las acciones proporcionan seguridad adicional para las renovaciones de arrendamiento. Si bien el plazo máximo de arrendamiento según la ley tailandesa es de 30 años, los contratos a menudo incluyen opciones para extender el arrendamiento por dos períodos adicionales de 30 años, lo que resulta en un total de 90 años.
¿Es fácil formar una compañía limitada tailandesa?
Establecer una compañía limitada tailandesa para mantener tierras para un director o inversor extranjero es relativamente sencillo. El proceso generalmente se puede completar en solo unas pocas semanas y a un costo razonable. Ofrecemos un servicio para configurar este proceso para nuestros clientes. Tener un equipo de abogados tailandeses de buena reputación, con quienes tenemos una fuerte relación de trabajo.
¿Cuántos accionistas necesita para una compañía limitada tailandesa que puede poseer tierras?
Para configurar la empresa, debe tener al menos dos accionistas tailandeses. Estos accionistas pueden ser proporcionados por el abogado que maneja la formación de la empresa. Por lo tanto, incluso si tiene un director extranjero, aún deberá incluir a dos accionistas tailandeses.
¿Cuáles son las opciones de visa para la estadía a largo plazo en Tailandia?
Tailandia ofrece varias opciones de visa para estadías a largo plazo:
- Visa de jubilación (OA/OX) : para personas de 50 años o más, lo que permite estancias de hasta un año con la posibilidad de renovación. La visa de buey es para estadías más largas (hasta 10 años) pero tiene requisitos financieros específicos.
- Visa de matrimonio (O) : para extranjeros casados con ciudadanos tailandeses. Esta visa permite estancias de hasta un año y se puede renovar.
- Visa de educación (ed) : para aquellos que estudian en instituciones educativas en Tailandia. Esta visa se puede extender para la duración del programa de estudio.
- Visa comercial (b) : para las personas que planean trabajar o realizar negocios en Tailandia. Esta visa generalmente se otorga por un año y puede renovarse.
- Visa de élite : una visa a largo plazo para aquellos que pagan una tarifa de membresía al programa Tailandia Elite, ofreciendo varios beneficios y privilegios para estadías de 5 a 20 años.
- Visa no inmigrante (B, O, ed) : estas visas a menudo se pueden extender y se pueden convertir a otros tipos en función de las circunstancias cambiantes.
Cada tipo de visa tiene requisitos específicos, por lo que es importante verificar los detalles en función de su situación.
Regla de exención de visas
En circunstancias normales, los residentes de alrededor de 50 países (la lista cambia), incluidos el Reino Unido, EE. UU., Australia y la mayoría de Europa, pueden ingresar a Tailandia y quedarse durante 30 días sin una visa mediante el uso de la regla de exención de visa. Si necesita quedarse más tiempo, puede extender su estadía una vez por hasta 30 días. Debe solicitar la extensión antes de que finalice su período de exención de visa.
Las opciones de visa incluyen:
Visa a la llegada
Los titulares de pasaportes de 19 países, incluidos China e India, pueden solicitar visas en los puntos de control de inmigración al llegar a fines del turismo y se le otorgarán permiso para permanecer en Tailandia por un período que no exceda los 15 días. Los visitantes que ingresan a Tailandia por visa a la llegada normalmente no pueden presentar una solicitud de extensión de la estadía, excepto en casos especiales de enfermedad que les impide viajar.
Visa turística de entrada única : generalmente emitida por una embajada tailandesa en el extranjero. Estos son válidos por 60-90 días dependiendo del país de problemas.
Visa turística de entrada múltiple
Estos son válidos por 6 meses y permiten múltiples entradas dentro de un período de seis meses, la duración de cada estadía solo puede durar hasta 60 días.
Visa de jubilación (no inmigrante o)
Este tipo de visa se puede emitir a los solicitantes de 50 años o más que deseen quedarse en Tailandia por un período de no exceder 1 año sin trabajar. La visa es válida por un año, pero cada tres meses debe informar a la inmigración cada 90 días para verificar su dirección actual. Aparte de tener 50 años, los requisitos para esta visa incluyen mostrar un extracto bancario con un saldo de depósito de al menos 800,000 baht o un ingreso mensual de al menos 65,000 baht.
Visa de negocios/trabajo-No inmigrante B
Esto es para las personas que desean ingresar a Tailandia para trabajar o hacer negocios, ya sea a través de un empleador o autoempleo. Hay 2 tipos:
90 días Visa no inmigrante (entrada única): esto es emitido por la embajada o consulado tailandés en su país de origen, lo que permite una estadía de 90 días consecutivos en Tailandia.
Visa no inmigrante de 1 año (entrada múltiple): esto se emite a aquellos que desean realizar negocios y tienen la intención de viajar con frecuencia dentro y fuera de Tailandia. Esta visa de negocio no inmigrante se puede extender a esta visa una vez que se procesa el permiso de trabajo.
Tailandia Elite
Las visas de Elite de Tailandf son visas a largo plazo categorizadas bajo la visa de entrada de privilegios que permite la residencia en Tailandia, junto con beneficios adicionales, durante un período entre 5 y 20 años, dependiendo del paquete elegido. Hay tarifas únicas sustanciales y tarifas anuales que pagar, pero estas visas son ideales para aquellos que buscan una estadía a largo plazo, con múltiples instalaciones de entrada más varios servicios VIP que pueden permitirse el lujo de evitar la burocracia.
¿Cuáles son las diferentes mediciones de la tierra en Tailandia?
Los precios de la tierra en Tailandia generalmente se expresan en baht por rai, aunque para parcelas más pequeñas, se pueden citar en baht per talang wah. Aquí hay algunas conversiones clave:
- 1 RAI = 1,600 metros cuadrados (40m x 40m)
- 1 acre = 2.53 rai
- 1 hectárea = 6.25 Rai
- Talang wah = 1 cuadrado wah = 4 metros cuadrados
- 1 Rai = 400 Talang Wah (o 400 Square Wah)
- 1 ngan = 100 wah cuadrado
Comprender estas mediciones puede ayudarlo a navegar por las transacciones de tierras en Tailandia de manera más efectiva
Adquisiciones de propiedades a través de la adquisición de la compañía
Al adquirir propiedades a través de una empresa de adquisición (ya sea una empresa tailandesa o alta), la propiedad permanece con la misma compañía, lo que significa que no se produce transferencia de propiedad. Como resultado, no se aplican impuestos o tarifas de transferencia de propiedad; En cambio, se considera una transferencia de acciones.
Para la adquisición de una compañía tailandesa, la tarifa del gobierno es un impuesto de timbre de 0.1% basado en el valor de las acciones. El vendedor también debe pagar el impuesto sobre la renta personal sobre cualquier ganancia de capital. Para las adquisiciones de la empresa extranjera, no se aplican impuestos tailandeses, aunque pueden existir impuestos locales en otros lugares.
Adquisiciones de propiedades sin una empresa adquisición
Si se compra una propiedad sin adquisición de una empresa, se produce una transferencia de propiedad real, que requiere el pago de las tarifas e impuestos del gobierno, lo que puede totalizar hasta el 6% del precio del contrato. Las tarifas específicas dependen de si la propiedad es arrendamiento o propiedad absoluta.
Propiedad de arrendamiento
Si se compra una propiedad sin adquisición de una empresa, se produce una transferencia de propiedad real, que requiere el pago de las tarifas e impuestos del gobierno, lo que puede totalizar hasta el 6% del precio del contrato. Las tarifas específicas dependen de si la propiedad es arrendamiento o propiedad absoluta.
Resumen de transferencias de arrendamiento:
- Impuesto de timbre: 0.1% (pagado por el vendedor)
- Tarifa de registro de arrendamiento: 1% (dividido 50:50)
El vendedor del contrato de arrendamiento también enfrenta el impuesto sobre las ganancias de capital.
Propiedad de propiedad absoluta
Para transacciones de propiedad general (condominios terrestres o de propiedad absoluta), se aplican las siguientes tarifas e impuestos:
- Tarifa de registro de transferencia: 2% del valor evaluado por la oficina de tierras (a menudo más bajo que el valor de mercado)
- Retención del impuesto: 1% de los más altos entre el valor de tasación o el precio de compra
- Impuesto comercial específico: 3.3% del valor más alto
- Impuesto de timbre: 0.5% del valor más alto
Si bien la tarifa de registro de transferencia se divide teóricamente por igual, muchos acuerdos dan como resultado que todas las tarifas se compartan.
Resumen de transferencias de propiedad absoluta:
- Tarifa de registro de transferencia: 2% (división 50:50)
- Retención del impuesto: 1% (pagado por el vendedor)
- Impuesto comercial específico: 3.3% (pagado por el vendedor)
- Impuesto de timbre: 0.5% (pagado por el vendedor)
Impuestos sobre ganancias de capital
Los vendedores de propiedades de arrendamiento o propiedad de dominio, así como acciones de una empresa tailandesa, están sujetos al impuesto sobre las ganancias de capital. Las personas pagan el impuesto sobre la renta personal (tasas del 10-35%), mientras que las compañías tailandesas pagan el impuesto corporativo (15-20% por el capital pagado hasta 5 millones de baht).
Los compradores extranjeros deben garantizar la documentación adecuada de los fondos transferidos desde el extranjero. Para transferencias de más de $ 20,000, se requiere el Formulario de transferencia de divisas (FET) para facilitar la repatriación de la misma cantidad libre de impuestos, excepto las ganancias de capital.
Impuesto sobre la renta personal
Los extranjeros que obtienen ingresos de la propiedad tailandesa deben presentar una declaración de impuestos sobre la renta personal, gravados en una escala progresiva (5-35%) después de deducir los gastos permitidos.
Tasas de impuestos sobre la renta personal:
- Hasta 150,000 THB: 0%
- 150,001 - 300,000 THB: 5%
- 300,001 - 500,000 THB: 10%
- 500,001 - 750,000 THB: 15%
- 750,001 - 1,000,000 THB: 20%
- 1,000,001 - 2,000,000 THB: 25%
- 2,000,000 - 5,000,000 THB: 30%
- Más de 5,000,000 THB: 35%
Impuesto sobre la renta de la corporación
Las empresas tailandesas están sujetas al impuesto sobre la renta corporativa sobre las ganancias netas anuales, incluidas las ganancias de las ventas inmobiliarias. Para las empresas con capital pagado de hasta 5 millones de baht, se aplican tarifas progresivas.
Tasas de impuestos sobre la renta corporativa:
- Hasta 300,000 THB: 0%
- 300,001 - 3,000,000 THB: 15%
- Más de 3.000,000 THB: 20%
Impuestos sobre los ingresos por alquiler
Los ingresos por alquilar propiedades en Tailandia están sujetos a impuestos tailandeses, independientemente del domicilio fiscal del propietario, a menos que los ingresos se reciban fuera de Tailandia.
Para la propiedad en un nombre personal: los ingresos por alquiler se gravan bajo las reglas del impuesto sobre la renta personal, con tasas progresivas y una deducción del 30% permitida.
Para la propiedad en un nombre de la empresa: los ingresos de alquiler se gravan bajo el impuesto sobre la renta corporativa a tasas del 15-20%, después de los gastos permitidos.
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