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Steuern und Rechtsorganisationen für den Kauf und Verkauf von Immobilien in Thailand
Eigentumsoptionen für ausländische Käufer thailändischer Häuser
Wenn ein Ausländer ein Haus (oder ein Duplex oder ein Stadthaus) erwerben möchte, das mit Grundstücken ausgestattet ist, stehen zwei Hauptoptionen zur Verfügung, um das Eigentum an Land zu erwerben.
- Eine Option für Ausländer, die Land in Thailand erwerben möchten, besteht darin, eine Thai Limited Company zu gründen, um den Eigentümer zu halten. Dieses Unternehmen würde im Namen des Unternehmens registriert und muss mindestens zwei thailändische Aktionäre haben, die normalerweise vom Anwalt bereitgestellt werden, der bei der Setup unterstützt wird. Der ausländische Käufer kann als Direktor und Aktionär des Unternehmens fungieren.
Während mehrere ausländische Aktionäre oder Direktoren zulässig sind, muss das Auslandseigentum unter 49%bleiben. Um eine sichere Struktur für die ausländischen Direktoren zu gewährleisten, führen Anwälte in der Regel mehrere Schutzmaßnahmen durch. Diese Maßnahmen können die Gewährung der ausländischen Direktoren die alleinige Befugnis haben, verbindliche Entscheidungen für das Unternehmen zu treffen und ihnen Präferenzanteile zuzuweisen, die wesentlich mehr Stimmrechte halten als die nominalen Aktien der thailändischen Aktionäre. Wenn das Unternehmen gebildet wird, unterzeichnen die thailändischen Aktionäre ein offenes Aktienübertragungsformular, sodass der Austausch bei der Auswahl der ausländischen Direktoren ersetzt werden kann.
Nach der Gründung kann das Unternehmen das Land besitzen, und Investoren können sich frei darauf aufbauen, Immobilien verkaufen oder vermieten und ihre Rechte an Erben übertragen.
Es ist wichtig zu beachten, dass das Unternehmen die gesetzlichen Anforderungen einhalten muss, z. B. die Aufrechterhaltung genauer Finanzaufzeichnungen, die Durchführung von Aktionärssitzungen und die Einreichung von Jahreskonten. Ein zuverlässiger Buchhalter kann diese Verantwortlichkeiten für Sie verwalten und in der Regel rund 20.000 THB für jährliche Rechnungslegungsdienste berechnen. Diese Vereinbarung ermöglicht die Einbeziehung bestimmter Ausgaben des Eigentums in die Finanzunterlagen des Unternehmens.
- Eine weitere Option für Ausländer besteht darin, das Land durch einen 30-jährigen Mietvertrag zu mieten. Anstatt eine Thai Limited Company zu etablieren, kann ein ausländischer Käufer einen Mietvertrag abschließen, mit dem sie das Land 30 Jahre lang nutzen können, um zwei weitere 30-jährige Zeiträume von insgesamt 90 Jahren zu verlängern. Der Leasingvertrag kann auch eine Bestimmung des Käufers beinhalten, den Freehold jederzeit zu kaufen.
Es ist wichtig zu beachten, dass der ausländische Käufer zwar das Haus (das Gebäude) direkt besitzen kann, wenn das Land des Landes von einem thailändischen Unternehmen gehalten wird, das Haus normalerweise innerhalb derselben Firma gehalten wird. Diese Anordnung wird häufig für die Steuereffizienz bevorzugt und vereinfacht den Wiederverkaufsprozess.
Was sind Eigentumsoptionen für ausländische Käufer von Eigentumswohnungen?
In Thailand unterscheiden sich Eigentumswohnungen von Standardwohnungen, da sie eine spezifische Eigentumswohnungslizenz haben. Auf diese Weise können ausländische Investoren bis zu 49% des privaten Wohnraums in einem Eigentumswohnungsgebäude auf freiem Grund kaufen. Die verbleibenden 51% der Einheiten können im Besitz von thailändischen Staatsangehörigen, in einer thailändischen Firma oder an Ausländer gehalten werden.
Auf der anderen Seite folgen reguläre Wohnungen ohne Eigentumswohnungslizenz in der Regel eine andere Eigentümerstruktur, die möglicherweise 30 Jahre Mietvertrag und/oder Aktien an einem Unternehmen beinhalten, dem die Eigentum besitzt. Wenn Käufer sowohl einen Mietvertrag als auch die Aktien des Unternehmens erhalten, wird dies häufig als „geschützte Mietstruktur“ bezeichnet, da die Aktien zusätzliche Sicherheit für die Erneuerung von Mietvertrag bieten. Während die maximale Mietvertragszeit nach thailändischem Recht 30 Jahre beträgt, umfassen Verträge häufig Optionen, um den Mietvertrag um zwei weitere 30-jährige Zeiträume zu verlängern, was zu insgesamt 90 Jahren führt.
Ist es einfach, eine Thai Limited Company zu bilden?
Die Einrichtung einer Thai Limited Company, die Land für einen ausländischen Direktor oder Investor abhält, ist relativ einfach. Der Prozess kann normalerweise in nur wenigen Wochen und zu angemessenen Kosten abgeschlossen werden. Wir bieten einen Service bei der Einrichtung dieses Prozesses für unsere Kunden. Mit einem Team renommierter thailändischer Anwälte, mit denen wir eine starke Arbeitsbeziehung haben.
Wie viele Aktionäre brauchen Sie für eine thailändische Gesellschaft, die Land besitzen kann?
Um das Unternehmen einzurichten, müssen Sie mindestens zwei thailändische Aktionäre haben. Diese Aktionäre können vom Anwalt bereitgestellt werden, der die Unternehmensbildung bearbeitet. Selbst wenn Sie einen ausländischen Direktor haben, müssen Sie daher noch zwei thailändische Aktionäre einbeziehen.
Was sind die Visumoptionen für den langfristigen Aufenthalt in Thailand?
Thailand bietet mehrere Visumoptionen für langfristige Aufenthalte an:
- Ruhestandsvisum (OA/OX) : Für Personen ab 50 Jahren, die Aufenthalte von bis zu einem Jahr mit der Möglichkeit der Erneuerung ermöglichen. Das OX -Visum dauert längere Aufenthalte (bis zu 10 Jahre), hat jedoch spezifische finanzielle Anforderungen.
- Heiratsvisum (O) : Für Ausländer, die mit thailändischen Staatsangehörigen verheiratet sind. Dieses Visum ermöglicht Aufenthalte von bis zu einem Jahr und kann erneuert werden.
- Bildungsvisum (ED) : Für diejenigen, die an Bildungseinrichtungen in Thailand studieren. Dieses Visum kann für die Dauer des Studienprogramms erweitert werden.
- Geschäftsvisum (B) : Für Personen, die in Thailand arbeiten oder Geschäfte führen möchten. Dieses Visum wird normalerweise für ein Jahr gewährt und kann erneuert werden.
- Elite-Visum : Ein langfristiges Visum für diejenigen, die dem Thailand Elite-Programm eine Mitgliedsgebühr zahlen und verschiedene Vorteile und Privilegien für Aufenthalte von 5 bis 20 Jahren anbieten.
- Nicht-Einwanderer-Visum (B, O, ED) : Diese Visa können häufig erweitert werden und können basierend auf den sich ändernden Umständen in andere Typen umgewandelt werden.
Jeder Visumtyp hat spezifische Anforderungen. Daher ist es wichtig, die Details anhand Ihrer Situation zu überprüfen.
Visa -Befreiungsregel
Unter normalen Umständen können Einwohner von rund 50 Ländern (die Liste ändert sich), einschließlich Großbritannien, USA, Australien und den größten Teil Europas, Thailand betreten und 30 Tage lang ohne Visum bleiben, indem sie die Visa -Ausnahmeregelung verwenden. Wenn Sie länger bleiben müssen, können Sie Ihren Aufenthalt bis zu 30 Tage lang verlängern. Sie müssen die Verlängerung beantragen, bevor Ihr Visumbefreiungszeitraum endet.
Zu den Visumoptionen gehören:
Visum bei der Ankunft
Passhalter aus 19 Ländern, darunter China und Indien, können bei der Ankunft zum Zweck des Tourismus Visa an den Einwanderungskontrollpunkten beantragen, und erhalten die Erlaubnis, für einen Zeitraum von nicht mehr als 15 Tagen in Thailand zu bleiben. Besucher, die bei der Ankunft in Thailand per Visum eingeben, können normalerweise keinen Antrag auf Ausweitung des Aufenthalts einreichen, außer in Sonderfällen von Krankheiten, die sie am Reisen hindern.
Einzeleintrags -Touristenvisum - normalerweise von einer thailändischen Botschaft im Ausland ausgestellt. Diese sind je nach Ausgabeland für 60-90 Tage gültig.
Mehrfacheingangs -Touristenvisum
Diese sind 6 Monate gültig und ermöglichen mehrere Einträge innerhalb eines Zeitraums von sechs Monaten. Die Dauer jedes Aufenthalts kann nur bis zu 60 Tage dauern.
Ruhestandsvisum (Nicht-Einwanderer O)
Diese Art von Visum kann an Antragsteller ab 50 Jahren ausgestellt werden, die über einen Zeitraum von nicht mehr als 1 Jahr in Thailand bleiben möchten, ohne zu arbeiten. Das Visum ist für ein Jahr gültig, aber alle drei Monate müssen Sie alle 90 Tage bei der Einwanderung melden, um Ihre aktuelle Adresse zu überprüfen. Abgesehen von 50 Jahren umfassen die Anforderungen an dieses Visum einen Bankaussage mit einem Einzahlungsbetrag von mindestens 800.000 Baht oder einem monatlichen Einkommen von mindestens 65.000 Baht.
Geschäfts-/Arbeitsvisum-Nicht-Einwanderer B
Dies gilt für Personen, die in Thailand eintreten möchten, um zu arbeiten oder Geschäfte zu führen, entweder über einen Arbeitgeber oder Selbständigkeit. Es gibt 2 Typen:
90 Tage Nicht-Einwanderer-Visum (Einzeleingang) -Dies wird von der thailändischen Botschaft oder dem Konsulat in Ihrem Heimatland ausgestellt, das einen Aufenthalt von 90 aufeinanderfolgenden Tagen in Thailand ermöglicht.
1-jähriges Nicht-Einwanderer-Visum (Mehrfacheingang) -Dies wird an diejenigen ausgegeben, die Geschäfte abwickeln möchten, und beabsichtigen, häufig in Thailand und aus Thailand zu reisen. Dieses Unternehmensvisum für Nichteinwanderer kann auf dieses Visum ausgedehnt werden, sobald die Arbeitserlaubnis bearbeitet wurde.
Thailand Elite
Thailandf Elite-Visa sind ein langfristiges Visum, das im Rahmen des Privilegieneintrittsvisums eingestuft wird und die Aufenthalt in Thailand sowie zusätzliche Vorteile für einen Zeitraum zwischen 5 und 20 Jahren je nach ausgewähltem Paket ermöglicht. Es gibt erhebliche einmalige Gebühren und jährliche Gebühren für die Zahlung, aber diese Visa sind ideal für diejenigen, die einen Langzeitaufenthalt suchen, mit mehreren Einstiegsanlagen sowie verschiedenen VIP-Diensten, die es sich leisten können, die Bürokratie zu umgehen.
Was sind die unterschiedlichen Landmessungen in Thailand?
Die Landpreise in Thailand werden in der Regel in Baht pro Rai ausgedrückt, obwohl sie für kleinere Diagramme in Baht pro Talang Wah zitiert werden können. Hier sind einige wichtige Conversions:
- 1 Rai = 1.600 Quadratmeter (40 m x 40 m)
- 1 Morgen = 2,53 Rai
- 1 Hektar = 6,25 Rai
- Talang Wah = 1 Quadratwah = 4 Quadratmeter
- 1 Rai = 400 Talang Wah (oder 400 Quadratmeter Wah)
- 1 ngan = 100 quadratisch wah
Wenn Sie diese Messungen verstehen, können Sie in Thailand effektiver navigieren
Immobilienakquisitionen über die Übernahme des Unternehmens
Beim Erwerb von Immobilien durch eine Unternehmensübernahme (entweder thailändische oder offshore -Gesellschaft) bleibt das Eigentum bei derselben Firma, was bedeutet, dass keine Übertragung von Eigentum stattfindet. Infolgedessen sind keine Steuern oder Gebühren für Eigentumsübertragung anwendbar; Stattdessen gilt es als Aktienübertragung.
Für eine thailändische Übernahme des Unternehmens beträgt die Regierungsgebühr eine Stempelsteuer von 0,1%, die auf dem Wert der Aktien basiert. Der Verkäufer muss auch eine persönliche Einkommensteuer auf Kapitalgewinne zahlen. Für Übernahmen aus ausländischem Unternehmen gelten keine thailändischen Steuern, obwohl möglicherweise lokale Steuern an anderer Stelle bestehen können.
Immobilienakquisitionen ohne Unternehmensübernahme
Wenn eine Immobilie ohne Übernahme des Unternehmens gekauft wird, erfolgt die tatsächliche Eigentumsübertragung, die die Zahlung von staatlichen Gebühren und Steuern erfordert, was bis zu 6% des Vertragspreises insgesamt kann. Die spezifischen Gebühren hängen davon ab, ob das Eigentum Miet- oder Eigentum ist.
Mietbesitz
Wenn eine Immobilie ohne Übernahme des Unternehmens gekauft wird, erfolgt die tatsächliche Eigentumsübertragung, die die Zahlung von staatlichen Gebühren und Steuern erfordert, was bis zu 6% des Vertragspreises insgesamt kann. Die spezifischen Gebühren hängen davon ab, ob das Eigentum Miet- oder Eigentum ist.
Zusammenfassung der Pachttransfers:
- Stempelsteuer: 0,1% (vom Verkäufer bezahlt)
- Mietregistrierungsgebühr: 1% (geteilt 50:50)
Der Verkäufer des Mietvertrags wird auch in der Kapitalertragssteuer konfrontiert.
Eigentümer
Für Eigentumstransaktionen (Grundstücke oder Eigentumswohnungen) gelten die folgenden Gebühren und Steuern:
- Registrierungsgebühr überweisen: 2% des Grundwerts des Landbüros (oft niedriger als der Marktwert)
- Quellensteuer: 1% des höheren zwischen dem geschätzten Wert oder dem Kaufpreis
- Spezifische Geschäftssteuer: 3,3% des höheren Wertes
- Stempelsteuer: 0,5% des höheren Wertes
Während die Übertragungsregistrierungsgebühr theoretisch gleich aufgeteilt ist, führen viele Vereinbarungen dazu, dass alle Gebühren geteilt werden.
Zusammenfassung der Eigentumsübertragungen:
- Registrierungsgebühr überweisen: 2% (geteilt 50:50)
- Quellensteuer: 1% (vom Verkäufer gezahlt)
- Spezifische Geschäftssteuer: 3,3% (vom Verkäufer gezahlt)
- Stempelsteuer: 0,5% (vom Verkäufer bezahlt)
Steuern auf Kapitalgewinne
Verkäufer von Miet- oder Eigentumsimmobilien sowie Aktien eines thailändischen Unternehmens unterliegen der Kapitalertragssteuer. Einzelpersonen zahlen eine persönliche Einkommenssteuer (10-35% Zinssätze), während thailändische Unternehmen die Körperschaftsteuer zahlen (15 bis 20% für ein gezahltes Kapital von bis zu 5 Millionen Baht).
Ausländische Käufer sollten eine ordnungsgemäße Dokumentation der aus dem Ausland übertragenen Mittel sicherstellen. Für Übertragungen über 20.000 US-Dollar ist das Devisenübertragungsformular (FET) erforderlich, um die Rückführung des gleichen Betrags steuerfrei zu erleichtern, mit Ausnahme von Kapitalgewinnen.
Persönliche Einkommensteuer
Ausländer, die Einnahmen aus thailändischen Eigentum verdienen, müssen eine persönliche Einkommensteuererklärung einreichen, die nach Abzug auf progressive Skala (5-35%) besteuert wird.
Persönliche Einkommensteuersätze:
- Bis zu 150.000 THB: 0%
- 150.001 - 300.000 THB: 5%
- 300.001 - 500.000 THB: 10%
- 500.001 - 750.000 THB: 15%
- 750.001 - 1.000.000 THB: 20%
- 1.000,001 - 2.000.000 THB: 25%
- 2.000.000 - 5.000.000 THB: 30%
- Über 5.000.000 THB: 35%
Einkommensteuer der Körperschaft
Thailändische Unternehmen unterliegen einer Körperschaftsteuer auf den jährlichen Nettogewinn, einschließlich der Gewinne aus dem Immobilienumsatz. Für Unternehmen mit eingezahltem Kapital von bis zu 5 Millionen BAHT gelten progressive Zinssätze.
Körperschaftsteuersätze:
- Bis zu 300.000 THB: 0%
- 300.001 - 3.000.000 THB: 15%
- Über 3.000.000 THB: 20%
Steuern auf Mieteinkommen
Das Einkommen aus der Vermietung von Immobilien in Thailand unterliegt thailändischer Steuer, unabhängig vom Steuersitz des Eigentümers, es sei denn, das Einkommen wird außerhalb von Thailand eingegangen.
Für Eigentum in einem persönlichen Namen: Mieteinkommen wird nach den persönlichen Einkommensteuerregeln besteuert, mit progressiven Zinssätzen und einem Abzug von 30%.
Für Eigentum in einem Firmennamen: Die Mieteinnahmen werden nach zulässigen Ausgaben unter Körpereinkommensteuer zu 15 bis 20%besteuert.
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